La risoluzione dal contratto di locazione e la risoluzione anticipata dal contratto, sono strumenti necessari al Conduttore (inquilino) per cessare il contratto di locazione
La risoluzione contratto di locazione si applica ai seguenti contratti di locazione
Contratto a canone libero 4+4
Contratto a canone concordato agevolato 3+2
Contratto a canone concordato-agevolato per gli immobili sottoposti a vincolo storico-artistico o accatastati A/1, A/8, A/9.
Contratto di natura transitoria (non turistica);
Contratto per studenti universitari
Quando avviene la risoluzione contratto di locazione
Le discipline di risoluzione contratto locazione e risoluzione anticipata da parte del conduttore, possono essere esercitate rispettivamente alla scadenza contrattuale o durante il corso della locazione. Altro termine comunemente utilizzato per indicare la risoluzione è “recesso contratto di locazione”.
La normativa viene regolata dall’art.3, comma 6, L. n. 431/1998 che dispone: “Il conduttore qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.
Il conduttore ha diritto di operare per la risoluzione dal contratto di affitto in qualsiasi momento adducendo a gravi motivi. I gravi motivi che giustificano il recesso del conduttore devono ritenersi costituiti da quei fattori oggettivi estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto. Essi non sono quindi inquadrati dalla normativa, e possono ad esempio essere ricondotti a motivi di studio, di trasferimento per lavoro, ecc…
Ciò significa che sul lato pratico il conduttore è libero di operare per la risoluzione contratto di locazione in qualsiasi momento, dando comunicazione al locatore con 6 mesi di preavviso per mezzo raccomandata, citando appunto, un grave motivo. Ciò significa anche, che il conduttore è fatto debitore dei 6 mesi di canone che corrispondono al termine di preavviso di cui deve osservare l’obbligo.
Per i contratti di affitto seguenti la tempistica di recesso varia leggermente
Natura transitoria. Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto di affitto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata, entro la tempistica da definirsi in contratto tra le parti. La normativa prevede un termine di sei mesi, ma la deroga a tale termine è ammissibile, essendo compatibile con lo spirito della legge che tende a tutelare il conduttore. In questo caso generalmente il preavviso è di mesi 1 se la durata del contratto è inferiore a 6 mesi, e di mesi 3 quando la durata del contratto è superiore a 12 mesi.
Studenti Universitari. Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto di affitto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno 3 mesi.