hivi categoria: Economia

Il rent to buy si popone come una delle formula di compravendita di un immobile che sta progressivamente ritornando in auge. L’attenzione ritrovata per questa formula contrattuale va a bilanciare e sostenere la pressione realizzata sul settore immobiliare dalla congiuntura economica negativa, dove le banche sono sempre più restie a concedere mutui e prestiti e dove, qualora li concedessero, non coprono che il 50% del valore totale dell’immobile.

In questa situazione, ben si controfigura il rent to buy. Ma attenzione: per quanto possa sembrare la soluzione giusta per chi non ha immediata disponibilità di liquidi, il contratto rent to buy, se non organizzato da professionisti, può generare tutt’altro che vantaggi.

Vediamo allora assieme quali sono i pro e i contro del rent to buy per l’acquisito di case.

Vantaggi

Se il contratto viene stilato in maniera puntuale, i vantaggi sono sicuramente molteplici, sia per il venditore che per il compratore.

Per il venditore, infatti, si ha la possibilità di smuovere il mercato immobiliare in un momento di crisi economica come questo, sopratutto quando la casa resta sulla piazza per molto tempo senza avere riscontro d’interesse. Per il compratore, invece, si profila la possibilità di poter riscattare la casa in cui vive usufruendo di una formula vantaggiosa che gli permette di considerare come “non persi” gli affitti già versati.

Tale situazione, in un contesto come quello odierno, si presenta ottima per tutti coloro che intendono acquistare casa, ma non dispongano della liquidità necessaria o di una concessione di mutuo.

Svantaggi

Redigere un contratto rent to buy non è una cosa che si improvvisa e va realizzato esclusivamente da professionisti esperti in questo tipo di compravendita.

Infatti, al compratore – locatore deve essere concessa la possibilità di poter decidere in piena autonomia se riscattare o meno la casa, quindi il rent to buy deve essere un’opzione e non un obbligo d’acquisto. Allo stesso modo, occorrerà tutelarsi dai rischi provenienti dal venditore, che potrebbe, ad esempio, avere la casa ipotecata o pignorata. In questo frangente, essenziale è la consulenza di un notaio.

Altra grossa problematica si pone anche per un potenziale fallimento dell’impresa costruttrice in caso di nuove costruzioni. Per evitare che le cifre versate in anticipo e periodicamente vadano perse, fondamentale si pone una fideiussione sottoscritta dall’impresa.

In alcuni casi particolari per chi ha un contratto un debito potrebbe nascere l’ esigenza di ridiscutere i termini perché magari l’importo della rata dovuta non è più sostenibile. La soluzione è in un istituto nato di recente che prevede l’estinzione di tutti i rapporti debitori da parte di una banca o una finanziaria accreditata ( cioè iscritta presso l’ albo tenuto dalla Banca d’ Italia) e la contestuale emissione di un unico contratto di finanziamento.

I vantaggi – In tale modo è possibile ricontrattare l’ importo della rata e la durata del finanziamento ed il debitore farà capo ad un solo creditore e non a molteplici istituti di credito/ finanziarie. Per la concessione del consolidamento la società finanziatrice potrebbe comunque richiedere ulteriori garanzie per poter effettuare l’ operazione ( ad esempio una fideiussione o altre garanzia fornita da terzi).

Inoltre , visto che non sono richieste finalità particolari per l’ emissione del finanziamento, il prestito di consolidamento potrebbe essere richiesto anche solo per esigenze di liquidità. Il consolidamento è spesso usato da società o soggetti con partita iva, visto che l’istituto permette di allungare il periodo di rimborso e quindi trasformare passività a breve termine in passività a medio lungo termine. In tale modo è possibile per l’azienda liberare linee di credito per il pagamento dei fornitori ( visto che una partita iva difficilmente si può permettere di non approvvigionarsi da un suo fornitore).

Mutuo consolidamento – Se la durata del prestito di consolidamento è abbastanza lunga ( sopra i5 anni) si parla di mutui consolidamento. In tali casi il mutuo verrà erogato con le condizioni ( spread , tasso di interesse) del periodo in cui è fatta la richiesta che potrebbero essere nettamente migliori rispetto alle precedenti. Inoltre come per i prestiti, anche qui è possibile allungare il periodo di rimborso e di conseguenza diminuire la rata mensile del mutuo.

Unici svantaggi di un mutuo di consolidamento sono invece i costi da sostenere per una nuova stipula del mutuo. Tali costi non riguardano solo tasse ed oneri notarili ma potrebbero anche conglobare una eventuale penale di estinzione anticipata in merito al vecchio mutuo da estinguere.

Il fenomeno del finanziamento tra privati è un fenomeno nato poco tempo fa (anno 2005) in Inghilterra con il nome di social lending.

Il fenomeno prende subito piede anche perché insieme ad alti tassi di interesse gli intermediari che offrono il prestito, si dimostrano particolarmente solidi ed affidabili e quindi in grado di dare ottime garanzie. Il finanziamento tra privati si caratterizza per l’assenza di intermediari, e quindi il prestito viene offerto direttamente da cittadino a cittadino. Pertanto vengono eliminati i costi di intermediazione che istituti di credito e agenzie devono sopportare ( costo del personale, pubblicità, spese per le filiali, ecc.).

Sviluppo del web – Grazie alla rete internet il social lending ha avuto uno sviluppo esponenziale, visto che il web permette di far conoscere un prodotto o rendere disponibile un servizio in maniera quasi immediata. In questo contesto molto importante è la reputazione del sito, visto che non si hanno contatti diretti tra debitore e creditore.

Requisiti stabiliti dal sito – In genere il limite massimo della somma che è possibile richiedere in prestito non è elevato, in quanto , nonostante molteplici controlli, le truffe potrebbero essere sempre perpetrate. Anche in questo sarà il sito web che ospita la transazione ha inserire un limite massimo di importo da richiedere in prestito.

L’indicatore sintetico di costo (ISC), è un indicatore previsto dalla normativa COVIP che obbligatoriamente deve essere presente nelle Note informative.

L’ISC esprime il valore, in percentuale, di quanto il totale dei costi applicati incide ogni anno sulla posizione individuale dell’iscritto; per totale dei costi si intendono tutte le spese e gli oneri gravanti, direttamente o indirettamente sull’iscritto.Restano in ogni caso esclusi i costi relativi a eventuali commissioni di incentivo, commissioni di negoziazione e altri costi che presentano carattere di eccezionalità.

Con riferimento ai prodotti PIP, nel caso in cui siano garantite maggiorazioni delle prestazioni alla scadenza del contratto (bonus a scadenza) o a ricorrenze prestabilite (bonus periodici), tali bonus vengono considerati nel calcolo come maggiorazione della prestazione e determineranno pertanto una diminuzione dei costi fino a quel momento sostenuti.

L’Indicatore Sintetico dei Costi è calcolato per differenti periodi di permanenza nella forma pensionistica complementare (2, 5, 10 e 35 anni).Il calcolo dell’ISC su periodi di tempo diversi è reso necessario dal fatto che alcuni costi (costo di iscrizione, spesa annua in cifra fissa o in percentuale sui versamenti…) hanno un impatto che diminuisce nel tempo al crescere della posizione individuale maturata.

L’indicatore sintetico dei costi può essere utilizzato come parametro di confronto tra prodotti pensionistici diversi, in quanto è calcolato facendo riferimento a un aderente-tipo che effettua un versamento contributivo annuo di 2.500 euro (versati a inizio anno in unica soluzione) e ipotizzando un tasso di rendimento annuo costante del 4%. Ovviamente per condizioni differenti rispetto a quelle considerate, l’indicatore ha una valenza orientativa.

L’ISC deve essere obbligatoriamente calcolato per ciascun comparto / fondo interno, e ciascuna combinazione degli stessi.

Avete il dubbio di aver ottenuto denaro falso? Il possesso di una banconota o moneta falsa non è mai piacevole, generando arrabbiature comprensibili, soprattutto se ricevuta in buona fede.

Quando sospettiamo di possedere una banconota o moneta metallica contraffatta non dobbiamo cercare di liberarcene spendendola alla prima occasione, oppure recandoci nel luogo presso cui riteniamo ci sia stata consegnata e pretenderne la sostituzione, o ancora distruggendola, ma dobbiamo attenerci ad un comportamento diligente.

Innanzitutto dobbiamo recarci presso una banca o un ufficio postale o presso una filiale della Banca d’Italia e richiedere la verifica dell’autenticità della banconota / moneta.

Se l’Istituto di Credito a cui ci siamo rivolti ritiene che la banconota / moneta sia falsa, ha l’obbligo di ritirarla dalla circolazione. In tal sede, l’Istituto di Credito redigerà anche un verbale in duplice copia (di cui una verrà consegnata all’interessato a titolo di ricevuta), unitamente alla fotocopia della banconota / moneta oggetto di disamina, che servirà per ottenere la restituzione del valore corrispondente, qualora venga accertata l’autenticità.

L’Istituto di credito provvederà a trasmettere la banconota / moneta sospetta di falsità, all’Amministrazione Centrale della Banca d’Italia (che si trova a Roma), presso cui il nucleo di analisi preposto (detto Nac) la esaminerà al fine di accertarne la falsità.

Se il Nac della Banca d’Italia accerta la legittimità della banconota, l’importo corrispondente verrà rimborsato, senza alcuna trattenuta, mediante vaglia cambiario della Banca d’Italia. In caso contrario nulla è dovuto.

E’ comunque possibile, da parte di colui che ha richiesto la verifica della banconota / moneta, richiedere informazioni circa l’esito dell’accertamento Nac tramite le filiali della Banca d’Italia.

E’ importante sapere che l’utilizzo di moneta falsa costituisce reato ai sensi dell’art. 453 del Codice Penale, che stabilisce che:

“la spendita o introduzione nello stato di monete falsificate è punito con la reclusione da tre a dodici anni e con la multa da euro 516 a euro 3.098”.

Molto interessante.